[易居研究院]2019年12月全國房地產行業月報

2020-01-17 15:59:04

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-01-17
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:易居研究院

??上海易居房地產研究院1月17日發布了《2019年12月全國房地產市場報告》。報告指出,2019年商品房銷售面積同比小幅下降0.1%,成交均價同比上漲6.6%。說明2019年樓市整體較為平穩,多數城市房價上漲趨勢得到了遏制,較好地完成了年初制定的實現了穩地價、穩房價、穩預期的目標。12月,商品房庫存2017年3月以來首次出現環比增長,可能是庫存拐點的出現,其中辦公樓庫存創歷史新高。整體來看,三類物業存銷比均已進入上升通道,樓市供求關系轉變,漸趨供大于求。

??易居研究院研究員沈昕表示,12月的中央經濟工作會議重申房住不炒,充分說明了中央對房地產市場平穩健康發展的決心。同時住建部表示,2020年要著力穩地價穩房價穩預期,不把房地產作為短期刺激經濟的手段。1月16日,央行金融市場司司長鄒瀾在新聞發布會上表示,要嚴控房地產在信貸資源中的占比。因此,年初全面降準并不代表房地產融資環境大幅放松,不會對房地產市場造成較大影響。

??報告顯示:

??2019年全國土地購置面積同比下降11.4%,降幅比1-11月收窄。2019年,房地產開發企業土地購置面積25822萬平方米,比上年下降11.4%,降幅比1-11月份收窄2.8個百分點。從單月數據來看,12月房地產開發企業土地購置面積環比增長22.9%,同比增長7.5%。

??從土地購置面積增速走勢看,2016年9月份降幅開始收窄后,曲線持續上行,到2017年初重新回到正增長;此后年初累計增速在5-13%內震蕩上行,11月同比增速升至16.3%,為2012年3月以來的近五年來最高位;12月有所回調。2018年初,土地購置面積同比微降,此后兩個月小幅震蕩,5月份開始連續回升,9-12月份增速高位盤整。2019年1-2月,土地購置面積同比大幅下降,降幅創2012年以來新高,3-5月份低位盤整,6月份以來降幅逐漸收窄。2019年土地購置面積同比下降與2018年基數較高有關。

??2019年全國土地購置均價同比小幅上漲3.1%,漲幅比1-11月小幅擴大。2019年,全國房地產開發企業土地購置均價5696元/平方米,同比上漲3.1%,漲幅較1-11月小幅擴大1.6個百分點,較去年同期收窄5.5個百分點。繼2019年初季節性異動后,3月和4月漲幅連續收窄,5月進入負區間,6月份跌幅收窄至接近0,7月和8月漲幅連續擴大,9月份以來漲幅先收窄后小幅擴大。

??2019年全國房地產開發投資比上年增長9.9%,增速比1-11月小幅回落。2019年,全國房地產開發投資132194億元,比上年增長9.9%,增速比1-11月份回落0.3個百分點,比上年加快0.4個百分點。其中,住宅投資97071億元,增長13.9%,增速比1-11月份回落0.5個百分點,比上年加快0.5個百分點。

??從結構來看,住宅投資同比增長13.9%,辦公投資同比增長2.8%,商業營業用房投資同比下降6.7%。可見,住宅庫存回歸合理區間后,部分城市開始增加供給,而商辦物業由于庫存較高,投資依舊乏力。

??2019年房屋新開工面積同比增長8.5%,增速比1-11月小幅回落。2019年,房屋新開工面積227154萬平方米,增長8.5%,增速比1-11月份回落0.1個百分點,比上年回落8.7個百分點。其中,住宅新開工面積167463萬平方米,增長9.2%。考慮到2020年年初銷售增速大概率繼續低位盤整以及2019年前三季度房企土地購置面積大幅下降,預計2020年年初新開工面積同比增速還將繼續回落。

??2019年全國商品房銷售面積同比小幅下降0.1%。2019年,商品房銷售面積171558萬平方米,比上年下降0.1%,1-11月份為增長0.2%,上年為增長1.3%。其中,住宅銷售面積增長1.5%,辦公樓銷售面積下降14.7%,商業營業用房銷售面積下降15.0%。

??單月數據來看,12月商品房銷售面積為22653萬平方米,環比增長44.7%,同比下降1.7%。其中,住宅銷售面積同比增長0.6%,辦公樓銷售面積同比下降27.7%,商業營業用房同比下降20.2%。

??2019年,東部地區商品房銷售面積66607萬平方米,比上年下降1.5%,降幅比1-11月份擴大0.2個百分點;中部地區商品房銷售面積50037萬平方米,下降1.3%,降幅擴大1.0個百分點;西部地區商品房銷售面積47410萬平方米,增長4.4%,增速加快0.6個百分點;東北地區商品房銷售面積7503萬平方米,下降5.3%,降幅擴大0.8個百分點。

??從商品房銷售面積同比增速走勢看,2016年年初大幅回升,5月以后增速逐步趨穩回落,全年基本保持20%以上增速,2017年增速進一步回落。2018年1-4月份商品房成交面積同比增速繼續回落,二季度由于部分二線與三四線城市成交明顯增長,5-7月商品房成交面積同比增速有所反彈,8月份至年底商品房成交面積同比增速再次回落。2019年1-2月商品房成交面積同比開始轉跌,3月和4月部分城市成交回暖出現“小陽春”,商品房銷售面積同比降幅小幅收窄,5月份以來同比降幅一直在0軸附近小幅震蕩,全年同比微降0.1%。

??分地區來看,東部地區銷售面積同比增速2016年初開始大幅回升,且漲幅最大,最先于2016年4月達到本輪行情最高點,其后震蕩下行,于2018年初進入負區間并保持至今,2019年2月年初異動降幅擴大,3-11月降幅逐漸收窄,12月降幅小幅擴大。

??中部地區2016年初大幅回升,2016年全年小幅震蕩,基本保持30%以上的增速,2017年3月開始震蕩下行,2019年2月年初異動進入負區間,3月回正,4月和5月增速連續收窄,6月份以來在0軸附近小幅震蕩,11月和12月降幅小幅擴大。

??西部地區2016年初有所回升,此后增速小幅震蕩下行,2017年年初再次大幅回升,此后震蕩下行至今,目前依然在正區間,增速是所有地區中最高的。

??東北地區2017年4月至年底震蕩下行,2018年年初有所回升,此后開始震蕩下行,并于2018年6月開始進入負區間,2019年6-11月降幅持續小幅收窄,12月降幅小幅擴大,目前降幅是所有地區中最大的。

??目前來看,東部地區調整時間最長,2018年年初以來就一直是同比下降,目前還處于筑底過程中;中部地區降溫時間晚于東部地區,處于震蕩下行過程中;西部地區最晚啟動,降溫時間也最晚,目前增速是所有地區中最高的,處于震蕩下行過程中;東北地區處于震蕩下行和筑底過程中。

??新開工面積反映的是未來的樓市供應,假設未來一段時間維持目前的銷售水平,則當前新開工面積與銷售面積的比值一定程度上就可視為未來三個季度左右的供求比。從年初累計新開工面積與銷售面積的比值來看,2012年隨著樓市的降溫,比值大幅下降,2013年年初季節性異動后繼續下降,至2015年年底跌破100%。2016年和2017年,比值均在100%以下小幅震蕩,即新開工面積低于銷售面積。2018年以來隨著大部分城市庫存降低,房企開始補庫存,新開工面積與銷售面積的比值回升到100%以上,并持續走高,目前維持在110%-120%左右水平,如果未來銷售不能提高的話,供大于求的現象將延續或加劇。

??2019年全國商品房成交均價同比上漲6.6%,漲幅比1-11月小幅收窄。2019年,全國商品房成交均價9310元/平方米,同比上漲6.6%,漲幅比1-11月小幅收窄0.6個百分點,6月份以來同比漲幅處于小幅震蕩下行的過程中。其中住宅成交均價9287元/平方米,同比上漲8.7%;商業營業用房成交均價同比下降1.8%;辦公樓成交均價同比下降0.5%。分地區來看,東北和東部地區漲幅較高,為8.5%和7.4%,中部和西部地區漲幅分別為6.3%和6.1%。

??三類物業庫存和存銷比均進入上行周期,辦公樓庫存創歷史新高。2019年12月末,商品房待售面積49821萬平方米,環比增長1.2%,同比下降4.9%,2017年3月以來首次出現環比增長。從三類物業的待售面積走勢來看,住宅待售面積2016年初達到最高點,此后3年多來一直震蕩下降,12月末環比11月末增長0.9%,可能是庫存拐點的出現;商業營業用房待售面積2017年初達到最高點后緩慢下降,下降速度小于住宅,12月末環比11月末增長0.6%;辦公樓待售面積2017年初達到最高點后,基本維持橫盤走勢,12月末環比11月末增長2.8%,庫存創歷史新高。

??12月末,全國商品房現房存銷比為24.4月,環比上升7%。其中,住宅現房存銷比為14.9月,環比上升5.7%;辦公樓現房存銷比為49.3月,環比上升17.1%;商業營業用房現房存銷比為50.1月,環比上升8.1%。值得關注的是,三類物業現房存銷比均已進入上行通道,且12月上行幅度均有擴大。其中辦公樓現房存銷比自2018年5月份以來連續震蕩上行;商業營業用房2018年9-12月連續4個月上行,2019年2月份小幅下降后又持續小幅上升,整體來看均已進入上行通道;住宅現房存銷比自2018年8月以來連續小幅震蕩上行,整體來看存銷比已進入上升通道,樓市供求關系轉變,漸趨供大于求。

??2019年房企到位資金同比增長7.6%。2019年,房地產開發企業到位資金178609億元,比上年增長7.6%,增速比1-11月份加快0.6個百分點,比上年加快1.2個百分點。其中,國內貸款25229億元,增長5.1%;利用外資176億元,增長62.7%;自籌資金58158億元,增長4.2%;定金及預收款61359億元,增長10.7%;個人按揭貸款27281億元,增長15.1%。房地產開發企業到位資金主要來源于定金及預收款和個人按揭貸款增長較多,自籌資金增速較去年同期有較大回落,房企資金壓力依然較大。

??從企業到位資金與房地產開發投資同比增速情況看,根據2013年及其前后年份兩曲線對比情況,當企業到位資金增速大于開發投資增速時,預示著房地產市場步入較快發展通道,而當前兩曲線自2015年底完成交叉后,2016年1-2月份年初異動,1-3月份再次交叉,此后開口較大,基本平穩。2017年開口逐漸縮小,年底兩條曲線粘合。從2018年1-2月開始,房地產開發投資同比增速超過企業到位資金同比增速,兩條曲線形成剪刀差,這一趨勢延續至今,12月開口為2.3個百分點。

??2019年上半年,大中開發商發債量大增,其中美元債為主,緩解了部分資金壓力。但5月底以來房地產信托、銀行貸款、境內外發債、ABS等融資渠道紛紛收緊。近日,央行金融市場司司長鄒瀾在新聞發布會上表示,要嚴控房地產在信貸資源中的占比。考慮到2020年年初整體銷售增速難以有較大起色,房地產企業的資金壓力將加劇。

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