[易居研究院]2019 年全國房價收入比報告

2020-01-22 13:04:29

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-01-22
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:易居研究院

??報告摘要:

??1、 2019 年,全國商品住宅房價收入比為 8.8,相比 2018 年的 8.5 小幅上升。房價收入比上升主要有三個原因。一是房價漲幅相比 2018 年雖有所收窄,但整體漲幅依然較大;二是由于收入增幅小于房價漲幅;三是我國人均住房面積在不斷增加,按前幾年的增速來看,2019年城鎮居民人均住房建筑面積將達到 40 平方米左右。 

??2、 2020 年,隨著“房住不炒”政策的延續以及過去三年購買力的透支,預計全國樓市成交將整體小幅下降,市場全面回歸理性,但全國商品住宅成交均價繼續上漲,全年漲幅在 5%左右。全國城鎮居民可支配收入同比增長 7.5%~8%,房價漲幅收窄而收入增幅穩定,使得房價收入比小幅回落至 8.7 左右。

??關于房價是否合理,有許多不同角度的衡量標準,其中房價收入比是最重要的衡量指標。房價收入比指標主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平,直接反映出房價水平與廣大居民自住需求相匹配的程度。改革開放后,我國經濟增長較快,與之相應,城鎮居民人均可支配收入亦保持較高增長率,比如“十一五”和“十二五”期間,城鎮居民人均可支配收入增長率曾高達 12.7%、13.2%的高位,在這種情況下,商品住宅價格保持一定的增幅是合理的。但也有少數年份,比如 2007、2009 年,房價出現過快上漲,房價收入比明顯偏高。為了更好地觀察 2019 年與預測 2020 年的房價合理程度,有必要深入研究一下全國房價收入比的變化情況。

??一、房價收入比的計算方法和衡量標準

??1、房價收入比的概念與公式

??房價收入比是指家庭住房總價與居民家庭可支配收入的比值。對于房價收入比的計算,不同的統計指標和不同的計算方法,本報告采用的數據皆來自于國家統計系統,其中商品住宅特指一手房,不包括二手房,但包括銷售型保障房與安置房。房價收入比具體計算公式如下:

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??2、房價收入比的衡量標準

??盡管房價收入比是一個全球通用的指標,但其合理范圍卻沒有嚴格界定。世界銀行 1998 年對 96 個地區的統計資料顯示,家庭收入在 999 美元以下(最低收入戶)的國家(地區),房價收入比平均數為 13.2;家庭收入在 3000 美元~3999 美元(中等收入戶)的國家(地區),房價收入比平均數為 9;家庭收入在 10000 美元以上(高等收入戶)的國家(地區),房價收入比平均數為 5.6。各國(地區)房價收入比的數值是高度離散的,這 96 個地區最高的為 30,最低的為 0.8,平均值為 8.4,中位數為 6.4。一般而言,在發達國家,房價收入比超過 6 就可視為泡沫區。

??歐美國家的房價收入比口徑,既包括新建住宅、也包括舊有住宅(成交量遠大于一手房),且多數國家采用的是按套計價,取中位數房價和中位數家庭收入。我國目前只有一手住宅的全國統計數據,采用按面積計價,房價和家庭收入都取平均數,而且由于統計困難,居民家庭收入統計無法涵蓋各種隱性收入,普遍存在少估現象,因此,我國與歐美國家的房價收入比可比性并不強。根據我國的實際情況,我們認為全國房價收入比保持在 7.0-7.5 內屬于合理區間,低于 7.0 屬于偏低區間,高于 7.5 屬于偏高區間。

??二、中國房價收入比走勢分析

??1、新建商品住宅價格漲幅收窄

??2019 年,全國商品住宅成交均價 9287 元/平方米,同比增長 8.7%,漲幅比 2018 年收窄 3.5 個百分點。

??回顧歷史數據,房價從 2004 年開始大幅增長,2008 年受宏觀調控與經濟下行因素影響,房價增幅降至歷史最低-1.9%,隨后在 2009 年房價強勢反彈,增幅高至歷史峰值24.7%,2010 年開始,房價開始告別高速增長期,增幅維持在 5%-9%之間,直到 2014 年,

??受經濟環境影響房地產市場趨冷,增幅也創下了近六年的新低。2015 年后,受到各方面政策利好推動,及股市獲利資金轉入房市等多重因素的助推,一線及重點二線房地產市場轉暖,房價同比增幅創“十二五”期間最高。2016 年,在去庫存利好政策刺激、資產荒和人民幣貶值的背景下,大量資金涌入樓市,使得房價漲幅進一步擴大至近七年最高值。2017 年,在新一輪調控之下,熱點城市新房定價受限,房價漲幅有所收窄。2018年,隨著上半年三四線城市和部分熱點二線城市銷售火熱,以及部分城市放松審批高端住宅預售證,商品房成交均價同比漲幅再次擴大。2019 年上半年,部分城市出現小陽春,下半年全國樓市普遍出現降溫,部分城市新房打折促銷力度加大,全國商品房成交均價同比漲幅收窄。 

??2、城鎮居民人均可支配收入增速小幅提高

??2019 年,全國城鎮居民人均可支配收入 42359 元,比 2018 年名義增長 7.9%,增速小幅提高了 0.1 個百分點。數據顯示,1999 年以來全國城鎮居民人均可支配收入增幅總體呈現上行態勢,至 2007 年達到歷史峰值 17.2%,隨后震蕩下行,雖然 2009 年后略有回升,但 2011 年以來持續下降,近五年以來保持在 8%上下,處于歷史較低水平。

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