[克而瑞]保利規模沖刺與多元發展戰略解析

房玲 易天宇 羊代紅 洪宇桁 陳家鳳2020-01-17 12:02:10來源:克而瑞

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-01-17
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??01 27年風雨造就的央企龍頭房企

??保利發展從成立至今已經過了27年,從1992年保利集團受“南巡講話”激勵在廣州成立房地產公司,到1997年確立精品思維快速發展,再到2006年正式上市之后一直穩定在龍頭房企之列,至今已成為了行業內規模最大的央企房企。仔細梳理保利的發展歷程,我們將其劃分為四大階段,基本可以概括企業的發展脈絡。

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??1、1992-2005年:立足廣州走向全國,快速發展(略) 

??2、2006-2013年:成功上市加速發展,2010年達到行業第二(略) 

??3、2014-2016年:涉足海外進軍金融,“一主兩翼”協同發展(略) 

??4、2017年至今:規模再次提速,去地產化更名“保利發展控股”(部分略) 

??2018年,保利地產宣布改名“保利發展控股集團股份有限公司”,同時也升級了其“一主兩翼”戰略的內涵——“不動產投資開發為主,綜合服務與不動產金融為翼”,主要包括三個方面:一是地產開發經營升級為以不動產投資開發為主,鞏固實業經營的戰略。二是社區消費升級為綜合服務,以產業鏈與資產經營為基礎,提供美好生活服務。三是不動產金融,以產業金融服務為基礎,實施產業資本運作。 

??“一主兩翼”的升級標志著企業改名后在多元化業務方面有著新的發展方向,在銷售規模的發展上,保利也毫不放松。2019年保利發展實現合約銷售額4318.48億元,排名行業仍居第五,相較于第三的恒大還有1393億元的差距,沖刺前三還需努力。從十強房企歷年的銷售規模增長情況來看,保利從2013-2018年的復合增長率為26%,增長率在十強中排名第六。究其原因,以保利為代表的央企經營思路基本以穩健為主,因此在規模擴張上可能不如民營企業激進。而若是從十強房企中央企(保利、中海和華潤)來看,2019年保利的銷售規模在央企中依然排名首位,領先央企第二的中海1308億元。與此同時,保利在截至2018年五年復合增長率也位居央企首位,相較于同為TOP10的央企中海和華潤仍然較快,但2019年的同比增速則有所放緩。

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??02 央企拿地多元優勢明顯,未來仍需擴充土儲沖刺前三

??從過去幾年的發展來看,保利能夠在規模上排名屬于行業前列、且保持較快的增速,主要是因為其拿地方式較為多元,收并購等各種手段拓展土地儲備規模給企業增長奠定了較好的基礎,加之央企具備先天的融資優勢。未來企業想要進一步沖刺規模,還需繼續發揮自身優勢。 

??1、2019年新增拿地放緩,短期重回前三希望較小 

??1.1 大規模拿地是規模增長的動力 

??規模的發展離不開土地的投資,2017-2018年期間保利拿地快速增長,其中2017年共新增土儲4520萬平米,成為歷年高峰,一方面是由于保利完成中航旗下11個項目的收購,新增建面近538萬平方米;另一方面也是因為從2017年開始保利發展進一步加大了合作力度,2017年新增土地權益建面占比約為65%,同比下降6個百分點,2018年進一步下降至61%。新增拿地的大幅增長,也助推了保利發展近年來銷售規模的快速提升,近三年的復合增長率達38%。 

??2019年年初由于行業資金受到社會融資規模增加及信貸季節性寬松因素的影響,資金面略有反彈,從而助推土地市場的再度升溫,保利發展在此階段避開過熱市場放緩了投資力度,上半年新增土儲計容面積為826萬平方米,總成本533億元,分別同比下降45%和50%。但至2019年6月,受房地產融資和信托資金收緊等嚴控,土地市場普遍回歸理性。在此背景下,保利發展下半年相對加強了布局力度,截止2019年共新增計容面積2639萬平方米,總成本1536億元,但是與過去兩年相比,拿地規模減少,或對其后續增長速度有所影響。

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??1.2 城市布局均衡降低市場風險(略) 

??1.3 新增貨值暫不足以向前四沖擊 

??雖然,保利發展對政策及土地市場的敏感程度較高,且在城市布局方面較為均衡,能有效降低市場風險。但值得注意的是,短期內新增的貨值儲備對于重回前三的目標而言依舊不足。據克而瑞貨值排行榜,2018年保利發展的新增貨值大幅低于TOP4房企,2019年的新增貨值也同樣遠遠不及于融創中國,在短期內重回前四依舊希望較小。

??事實上,在2019年第二次臨時股東大會上,宋廣菊對于2019年重回規模前四也表示“目前看來希望不大“,“因為融創通過并購快速儲備資源,采取了超常規的發展。”如2019年11月,融創中國以152.69億收購云南城投集團持有的環球世紀及時代環球各51%股權,其中環球世紀及時代環球在成都、武漢、長沙、昆明等城市共開發18個項目,可售建筑面積約2771.6萬平方米,極大補充了土地儲備。由此可見,保利力爭前三仍舊任重而道遠。

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??2、土地儲備相對充足,沖擊前三仍需加大投資(略)

??3、發揮央企優勢多元拿地,加大收購有利未來規模擴張 

??3.1 收并購仍是規模回歸前三的重要方式(部分略) 

??整體來看,大規模的平臺整合對于企業的規模發展往往能夠起到快速的推動作用。對于力爭前三的保利而言,未來仍需要充分發揮央企優勢,加大收并購力度。尤其是在政策加碼的當下,部分中小企業經營困難,部分企業則意圖退出地產業務,保利可以通過收購、重組或混改等方式,以較低價格大幅增加優質土儲,為規模的沖刺做好準備。與此同時,保利發展也應警惕整合中的各類問題,如標的公司的負債情況、員工安置、大規模平臺整合后的股權稀釋、甚至是人事變動等,或會反向拖累規模的發展。如2018年12月,保利發展計劃接管天房,然而在接管不到半年后,保利發展便被宣布已經退出天房集團的共管狀態。由此可見,國企整合及混改仍然存在推進緩慢、難點多等問題,如何把握好其中的利弊也將是保利未來需要面對的難題之一。

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??3.2 舊改項目有待釋放巨量潛在貨值(略) 

??3.3 產業地產對于規模發展貢獻有限(略)

??03 低融資成本配合高盈利能力,是未來規模擴張的護城河

??04 “一主兩翼”發力,依托主業發展也服務主業發展

??保利發展依托龐大主業基礎以及央企優勢,多元化業務發展較早,覆蓋面廣。保利地產在成立初期就已經開啟了多元化的布局,于1996年成立了保利物業,而后保利商業也伴隨其住宅產品的開發而誕生。此外,母公司保利集團業務覆蓋面較廣,其涉房多元化業務一般歸集到保利發展,且在保利集團發展過程中重組兼并了一些較為大型的央企,如重組中航地產帶來的航空城產業園的文旅地產。 

??2017年保利提出要重回行業前三的目標后,為了體現公司多元化發展方向,進一步加快兩翼業務市場化發展而“去地產化”,將保利地產更名為保利發展,到2018年保利形成以不動產投資開發為主體,以綜合服務與不動產金融為翼的“一主兩翼”業務板塊布局。體現保利多元化業務發展提速,有利于打通多方位多元化業務的關節,同時也為保利房地產集群賦能。

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??2019年上半年,保利發展非房屋銷售營業收入58.07億元,占企業總營業收入的8.2%,同比減少1.2個百分點。近年來,隨著保利發展的多元化業務迎來增長期,以及企業對多元化業務的加大投入,保利非房地產銷售產生的收入占比持續性上漲,從2013年的3.3%上漲到2018年的6.2%,但占比增幅在下降。

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??1、不動產金融三馬齊驅,為主業及多元化保駕護航 

??在不動產金融業務方面,保利發展旗下目前已擁有“信保基金、保利資本、太平保利”三駕馬車,并駕齊驅。對公司而言,布局金融業務能有效打通“資本-開發”環節,擴大融資渠道,為主業及多元化業務保駕護航,促進地產與金融的協同發展。因金融業務并購成本較大,公司主要通過與金融機構合作,共同成立合營公司完成金融布局。 

??1.1 行事低調,信保基金輸血主業 (略) 

??1.2保利資本攜手太平保利加強上下游產業鏈整合(部分略) 

??2015年,保利發展與保利投資、中金合資成立保利資本,主要從事私募股權投資,并于次年4月取得私募牌照。保利資本是公司布局產業投資的重要資本平臺,通過并購基金、資產證券化、產業基金等方式,以實現主業及上下游關聯產業的融合。 

??截止至2017年,保利資本累計管理規模148億元,已備案管理規模約80億。地產基金項目已覆蓋京津冀、長三角、珠三角等重點經濟圈,而PE基金項目已覆蓋新零售、智能家居及社區、產業園運營、新能源、文化教育、環保、共享經濟及科技創新等新興產業,截至目前,已落地滴滴出行、途家置業、麥馳物聯、卓錦環保、數字王國空間、每日優鮮、商湯科技、柔宇科技等一大批產業融合度較高、市場預期較好的投資項目。

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??2、物業二度上市,毛利率相對較低但估值較高 

??2.1涉足最早的多元化業務,為加速擴張尋求港股上市 

??保利物業成立于1996年,是保利發展涉足最早的多元化業務之一。并且伴隨著保利發展的擴張逐步擴大規模,到2017年實現在全國中小企業系統掛牌上市,其在管面積及項目居行業前列。而近幾年隨著高科技帶來的業內管理模式的變化,業內多家房企的關聯物業公司發展提速,行業內兼并收購加速,國內物業行業正處于跑馬圈地階段。2018年起房企物業公司出現赴港上市潮,截至2019年12月18包括保利物業在內已上市13家物業公司,3家物業公司在上市進程中。

??為提升企業品牌知名度以及出于對擴張兼并加劇的更大融資需求,保利物業于2019年4月退市,并于2019年8月向港交所提交招股說明書配售25%股份尋求香港上市,根據12月18日保利物業發布的招股結果,每股最終發售價為35.10港元,扣除相關費用后全球發售所得款項凈額預計為45.79億港元。期間,保利物業于2018年上半年加大物業管理投資力度,收購湖南天創物業提升校園物業管理競爭能力,實現多業態布局發展,2019年4月收購重慶保利暉創51%股權,擴大管理范圍,同時也提升上市公司價值。 

??2.2合同管理面積居行業前列,單平效能低于同規模公司(略) 

??2.3毛利率較低拉低母公司盈利率,上市募集金額較大助力未來擴張 

??從保利的盈利情況來看,2019年上半年保利物業毛利率為23.6%,同比增長0.5個百分點,較2016年提升有近7個百分點。但保利物業毛利率相較于保利發展的地產主業39.77%的毛利率較低,而由于保利物業納入保利發展并表,拖累保利發展主業盈利率。不過未來隨著保利物業的上市,將對保利發展的市場估值起到積極的作用。

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??截至2019上半年保利物業在手現金18.28億元,較于期初增長5%,此次上市將為保利物業募集凈額約45.79億港元,將會使得保利物業在手現金迅速上漲,集資所得將有利用于把握戰略投資機會,進一步開拓增值服務,以及對自身軟實力的提升,也對其持續占領行業份額起到積極作用。 

??3、商業發展速度較慢,租賃住房類REITs及專項債助規模擴張(略) 

??4、康養文旅政策化布局,目前難以實現較大盈利(略) 

??5、部分老牌業務規模較大,但過于依賴主業(略) 

??05 主業規模有望持續提升,多元化發展仍需優化(部分略)

??保利發展作為央企規模排名首位的房企,同時也在向行業前三發起沖刺,其優勢主要在于拿地多元優勢明顯,以及優秀的融資能力和對杠桿的大膽應用。這兩個支撐著保利發展持續居前的優勢,未來也將是其對規模前三發起沖刺的有力工具。 

??值得一提的是, “一主兩翼”多元化戰略的確定以及提速也為保利品牌價值的提升加碼。保利發展依托央企優勢,圍繞房地產主業,成立保利物業、建筑、基金、經紀、商業等多元化業務,一方面能夠服務保利發展主業做得更好,另一方面也為保利發展及其集群帶來增收。但值得注意的是,保利多元化業務的觸角較多,大部分業務主要依托保利發展自身所延伸出來的資源,未能實現市場化運營,沒有形成較為鮮明特點或者具有行業領先地位。除部分業務為企業帶來增收外,其他業務持續屬于探索期,未完成盈利轉變。在保利發展近幾年啟動”一主兩翼“后,多元化業務發展明顯提速,但如何打通各個環節,最后實現與主業的有效互通,品牌價值體系的構建,在眾多多元化業務進行有取舍,有定位的多元化業務的培育是保利現在以及未來面對的重要課題。

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