2019西安樓市年度盤點:房價穩中略漲,中簽率大幅提升

2020-01-22 09:41:04來源:華商報

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??2019年西安房地產市場可謂是跌宕起伏,幾家歡喜幾家愁。有置業者這樣總結,“2019,搖號5到6次,沒有一次搖中,年底讓我去買個彩票中大獎!”

??那么,2019年房地產市場到底如何?近日從克而瑞發布的2019西安房地產市場研究報告中可以看出,2019年土地市場“供大于求”供應約3200萬㎡,商品住宅市場整體“供不應求”,供應約11.54萬套房源。

??全年中簽率大幅提升 去化率不如人意

??從大的經濟走勢上看,2019年西安房地產市場處于“量低速快”的發展階段。房地產作為經濟發展的支柱產業,1-11月,固定資產投資同比下降0.1%,上半年投資增速在15%左右,6月開始累積增速出現下降,呈現負增長。

??據克而瑞相關數據顯示,2019年中國房地產企業項目銷售top100排行榜中,西安有8個項目成為全國百強,總成交面積位列全國第三,但相比2018年仍然是下降了1個名次,究其原因,2019年下半年由于嚴苛的6·20政策的出臺,使得市場迅速理性,成交面減少也屬正常。

??縱觀全年的供應量,上半年明顯要低于下半年,其中從上半年的取證樓盤來看,商品住宅僅為477.33萬平方。到了下半年,大量房源入市,全年才達到了預期。克而瑞數據顯示,2019年西安市主城區供應量1151.71萬㎡,同比下降9.5%,西咸區域供應量約532萬㎡。

??據不完全統計,西安市2019年入市房源11.54萬套,西咸新區約2.49萬套。從開盤數據中可以看出,全年約407次開盤,10.8萬套房源進行線上登記,約21.4萬組家庭參與搖號(不排除同一家庭多次登記)。

??從中簽率和去化率上看,兩極分化現象嚴重,購房者扎堆登記,導致部分樓盤登記人數較多,如華潤置地曲江九里、萬科翡翠國際等,平均最低中簽率達到了5.8%。

??美城機構市場研究中心總監沈瑋表示,2019年去化率最高點是在5月份,整體去化率在87%,到了11月份去化率就已經降到了50%,而在搖號中簽率上,上半年差不多30人選一套房,到了下半年搖號樓盤中就是1.5個人選一套房,中簽率提升的幅度很大,這也說明了市場在逐漸回穩。

??全年住宅成交均價14338元/㎡ 高新以17678元/㎡領跑全市

??據統計,西安房價從2016年到2019年11月連續上漲45個月,并且在2019年上半年,西安多次位列全國70個大中城市房價漲幅前列。

??從克而瑞發布的數據中可以看到,2019年上半年在市場回暖的帶動下,價格達到了頂峰,年漲幅收縮到15%以內,全年成交均價14338元/㎡,比2018年成交均價13000元/㎡,漲了近1338元/㎡。其中高新以17678元/㎡領跑全市。

??關于房價,西安歐亞學院人居環境學院客座教授朱郁認為,西安房價漲勢不變,但漲幅收窄,在合理區間,仍有后勁。這與城市定位、城市基礎配套、城市GDP、人口基數等息息相關,而這些都處在上升通道。

??沈瑋表示,2019年公示的價格中同一區域的樓盤價格有的幾乎一模一樣,但是產品類型卻不一樣,估計未來會有樓盤通過折扣手段來促銷銷售。

??值得關注的是,從去年開始,西安涌現出了很多大平層和洋房。從陽光售房網發布的數據中可以看到,去年面積區間120-140㎡的成交量最大,其次是100-120㎡和140-180㎡面積段的戶型。在房價選擇方面,總房價120-150萬占成交量的大多數,其次是總房價150-180萬的成交量。由此可見,目前西安市場改善群體不在少數,并且改善購房門檻也在明顯增加。

??朱郁分析,目前西安市場逐漸進入改善時代和精裝時代,意味著需要好產品、好房子,告別3.0的產品時代,進入品質人居的新周期。

??樓面地價走高 催生高端改善型產品持續增多

??俗話說,土地是房地產市場的晴雨表,在市場規律下,未來的市場走勢能通過當年的土地市場有所預測。據克而瑞機構發布的數據顯示,去年土地市場全年供應規模約3200萬㎡,成交規模出現10%以上降幅,但依然接近2700萬㎡水準。

??土地熱點區域集中在西咸新區(1050.4萬㎡)、浐灞(486.6萬㎡)、高新(391.1萬 )和城北(363.1萬 ),就此,朱郁認為,土地供應源頭能夠看出市場發展的走向和重心,特別是供地區域在規劃層面更能說明市場潛在的活力,這些區域既是西安2018-2021年重點供地區域,也是城市重點發展區域。

??從平均畝單價和樓面地價可以看出,住宅用地的平均畝單價為612萬,比2018年上漲78%,而平均樓面地價為3694元/㎡,比2018年上漲88%。從房企拿地熱情看,本土房企在2019年的土地市場上也有所貢獻。“西安陽光售房網”聯合“西安地產視線”發布了2019年大西安拿地量及銷售業績TOP10中顯示,2019年大西安房企拿地量集中度較高,排行榜前10位房企拿地面積之和占比大西安全年開發用地總量的41%。前三甲分別為中國恒大集團1228畝,綠地控股948畝,華僑城集團947畝,其余七家均在200-600畝之間。

??從區域看,2019年的土地成交分化明顯。成交排名第一的西咸新區中,空港新城以1925畝出讓面積遠超西咸新區其他區域,主要有中梁、綠地、金地集團先后入住空港新城,而萬科、新城控股、綠地集團摘地秦漢新城,由此可見,西咸新區土地板塊成交從2018年灃東灃西開始向空港、秦漢等板塊移動,開發商也陸續完成西咸新區的布局。

??另外,高新區也將是2020年改善型產品的集中地。數據顯示,高新區溢價率地塊占比最多,其中最值得關注的是高新軟件新城和中央創新區。

??沈瑋認為,高樓面價,低容積率及拆遷成本下,開發商為實現溢價需求,催生商品房產品持續改善化,大平層等高端產品將成為主流選擇。

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