2019年全國房價收入比創20多年來新高,2020年會下降嗎?

綜合2020-01-22 10:37:40來源:中房網

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??房價收入比是指家庭住房總價與居民家庭可支配收入的比值。一般而言,在發達國家,房價收入比超過6就可視為泡沫區。上海易居房地產研究院1月19日發布《2019年全國房價收入比報告》。該報告顯示,2019年,全國商品住宅房價收入比為8.8,相比2018年的8.5小幅上升。

??不過,歐美國家的房價收入比口徑,既包括新建住宅、也包括舊有住宅(成交量遠大于一手房),且多數國家采用的是按套計價,取中位數房價和中位數家庭收入。我國目前只有一手住宅的全國統計數據,采用按面積計價,房價和家庭收入都取平均數,而且由于統計困難,居民家庭收入統計無法涵蓋各種隱性收入,普遍存在少估現象,因此,我國與歐美國家的房價收入比可比性并不強。根據我國的實際情況,易居研究院認為全國房價收入比保持在7.0-7.5內屬于合理區間,低于7.0屬于偏低區間,高于7.5屬于偏高區間。

??為什么我們的房價收入比還在上升

??不過,8.8這個數字還是創下了20年來的新高。易居研究院報告認為,總的來說,房價收入比上升主要有三個原因。

??首先是房價漲幅相比2018年雖有所收窄,但整體漲幅依然較大。按照統計數據,2019年全國新建商品住宅成交均價9287元/平方米,同比增長8.7%,漲幅比2018年收窄3.5個百分點。

??其次是城鎮居民人均可支配收入增速雖小幅提高,但增幅小于房價漲幅。2019年,全國城鎮居民人均可支配收入42359元,比2018年名義增長7.9%,增速小幅提高了0.1個百分點。數據顯示,1999年以來全國城鎮居民人均可支配收入增幅總體呈現上行態勢,至2007年達到歷史峰值17.2%,隨后震蕩下行,雖然2009年后略有回升,但2011年以來持續下降,近五年以來保持在8%上下,處于歷史較低水平。

??三是我國人均住房面積在不斷增加,按前幾年的增速來看,2019年城鎮居民人均住房建筑面積將達到40平方米左右。

??報告認為,從房價收入比的絕對水平看,處于偏高區間,創20年來新高。2016年以來的本輪樓市短周期上行期,房價收入比上行趨勢與2005~2010年(2008年除外)的大行情時較為接近。進一步來看,2005~2010年經濟增速較高,GDP增速均大于9%,人均可支配收入高于11%(2009年除外)。而2016年以來,GDP增速持續低于7%,人均可支配收入增速在8%左右,本輪房地產上行周期的房價上漲,可以認為是沒有經濟與收入高增長支撐的房價透支。

??預計2020年全國房價收入比小幅下行

??展望2020年,隨著“房住不炒”政策的延續以及過去三年購買力的透支,易居研究院預計全國樓市成交將整體小幅下降,市場全面回歸理性,但全國商品住宅成交均價繼續上漲,全年漲幅在5%左右。主要原因有:一是2020年全國樓市繼續降溫,成交價也會走弱;二是與具體城市不同,全國房價具有很強的黏性,易漲難跌,本世紀僅在2008年全球金融危機時微跌,因此在不發生經濟或金融危機的情況下,2020年全年仍將呈現上漲態勢;三是由于價格變化滯后于成交量,2018年和2019年全國商品房銷售量增速均已接近0,市場相比前幾年已明顯降溫,預計2020年將類似2014年,成交量下跌的同時價格將繼續上漲,但漲幅相比2019年會有所收窄。

??此外,長期來看,未來中國城鎮居民可支配收入預期將保持上升趨勢。但隨著各項改革的推進和收入基數的提高,預計城鎮居民可支配收入增長將保持平穩在7.5%~8%附近。

??綜合以上因素,預計2020年全國房價收入比有望小幅回落至8.7左右。在2019年房價收入比創歷史新高,以及2020年仍偏高的情況下,房地產調控不宜過早過快放松,2020年仍宜繼續堅持“房住不炒”,熱點城市應繼續嚴控房價漲幅。

??易居研究院副院長楊紅旭表示:在2019年房價收入比創歷史新高,以及2020年仍偏高的情況下,房地產調控不宜過早過快放松,2020年仍宜繼續堅持“房住不炒”,熱點城市應繼續嚴控房價漲幅。

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