北京二手房回暖潮來了嗎?探訪發現有上升買方市場來臨

李葉2020-07-22 09:07:11來源:中房報

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??“現在可能是下手最佳時期。”北京某知名中介品牌經紀人洋洋(化名)告訴中國房地產報記者,受此前新發地暴發疫情影響,不少業主對在售房屋進行了降價,之后會不會隨著市場回升是一個未知數。

??7月18日-7月19日,中國房地產報記者走訪北京多個中介門店發現,對于二手房市場未來走勢大部分中介都認為,隨著新冠疫情有效控制,北京二手房市場冷清態勢逐漸退去。

??這一點主要表現在近期帶看量上,“6月疫情期間,首先很多意向客戶有疑慮,再加上很多小區進不去,對帶看量、成交量影響很大。這期間,我們也是以線上蓄客為主。現在疫情緩和了,6月份的蓄客成果就展現出來了,帶看量明顯再增多。”

??記者在采訪過程發現,相對6月中旬這些中介門店顧客往來人次有所增加。

??有回暖趨勢

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??2020年1月-6月,北京二手房新增掛牌量呈持續走高趨勢,其中,6月受疫情影響較5月有所回落。掛牌量與成交量走勢呈正比。

??經紀人們心態的轉變要從半個月前說起。

??58同城、安居客報告顯示,6月北京新增掛牌房源量環比漲幅為39.2%。與此同時,貝殼研究院數據顯示,6月北京疫情復發下成交環比回落35%。

??成交量與掛牌量之間的落差,也讓市場上出現了“二手房拋售潮到來”的聲音。

??工作在通州區的經紀人李亮(化名)表示,前兩個月的工作經歷了大起大落。

??“實際上,5月底6月初已經明顯能感覺到帶看量變大,當時認為市場已經進入回暖。6月中旬受新發地再次暴發疫情的影響,又陷入半停滯。”

??在他看來,掛牌量的增加是相對的。“今年1月、2月、3月,受疫情影響即使有賣房的想法,但是實際操作有所不便,所以掛牌量相較去年同期都少了不少,4月、5月、6月掛牌數量的增加只是較之前恢復到一個正常區間,總數沒有特別夸張。”

??成交量方面李亮告訴記者,“雖然6月后期成交不佳,直接影響了整個月數據,但是7月以來帶看量和成交量都有大幅增加,市場回暖跡象明顯。”

??諸葛找房數據研究中心高級分析師王小嬙也認為,雖然6月份北京疫情反彈,但因為防控措施很好疫情并未蔓延,對全國樓市影響力度不大,樓市銷售降幅將持續收窄。

??貝殼研究院提供的數據顯示,7月6日-7月12日,鏈家18城二手房實際交易量環比增加7.3%,其中,北京市成交環比增加12.2%。相較去年7月周度水平增加37%,成交量仍舊維持在相對較高的水平。

??7月以來,二手房市場上還出現了一個顯著的變化。“有置換需求的客戶變多了。”朝陽區某中介門店的店長梁潔(化名)表示。

??梁潔告訴記者,我們公司有數據顯示北京置換型購房需求占比約50%,這一類型的購房者我們也叫“新剛需”,都是通過推遲換房節點、壓縮換房面積進行置換。

??同時,朝陽區、海淀區、豐臺區、西城區是換房熱點,同區域置換為主要路徑。

??6月,受疫情及政策等影響,“新剛需”換房意愿趨于冷靜,需求延后。“6月份帶來量、成交了都低的主要的原因還是需求跟不上。對于“新剛需”客戶來說,需先賣出自住房產然后再買入,中間涉及多個交易環節。需要掛牌、成交再買房,中間還需要辦理貸款。同時,普通商品房首付在60%,超過普通住宅標準的房屋首付達到80%,其中還包括契稅繳納等問題,置換交易達成一致的難度比較大。疫情的發生又在這一基礎上加大了難度。改善需求的減少這也是成交量減少的原因之一。”

??在梁潔看來,置換需求的客戶增加,也是市場正在回暖的趨勢。

??貝殼研究院分析,上半年北京市場受疫情持續牽制,寬松金融政策疊加學區政策調整導致市場出現短期修復,改善性需求拉動換房鏈條局部改善,經歷了封凍期、復蘇期、政策拉動期、疫情復發回落期四個階段。市場韌性修復整體隨疫情波動,修復速度、力度低于其他一線城市。疫情對市場的主要影響為需求釋放節點推后,在市場預期及市場情緒方面整體保持平穩。

??買方市場將持續

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??根據李亮提供的平臺數據,2020年5月-7月,北京二手房均價呈現下跌趨勢,7月中旬趨穩。

??走訪過程中多數經紀人均表示,現在是買房絕佳時機。“以通州為例,目前更傾向于買家市場,房價處于低點,掛牌房源量多,且還有議價空間。

??李亮指著公司平臺上掛牌出售的某處房源告訴記者,從去年12月到現在該處房源已經降價4次,目前還有10萬-20萬元議價空間,較剛掛牌時已經降了50萬元。“此后,再降的可能很小。”

??記者查閱多家中介平臺,發現其中亦有較掛牌時降價逾百萬的房源。

??“5月-7月中,降價超10萬元房源有很多,這是正常降價區間。降價超百萬元房源也有但屬于個例,可能購買時比較便宜,現在賣出也是賺的。個例并不能說明整體趨勢變化。”經紀人洋洋解釋,價格主要受區域、戶型、樓層、朝向、業主是否急于出售等多重因素影響,整體看當前價格變化不大。另一方面,一些平臺上可能會登記一個假的房價吸引意向客戶致電,實際不可能這么低。

??同時,也有部分經紀人認為,買方市場將會持續很長一段時間。

??洋洋告訴記者,7月、8月是“新房季”,新房入市會直接影響二手房的價格。“不論新房還是二手房,我們都會根據客戶需要,推薦適合的房源。”

??“原來我是準備買交通位置更好一些的二手房,但是家人認為不如買新房住得舒適,只是目前的新房項目感覺位置都比較偏。”最近準備買房的林女士就陷入這樣的糾結,“最近經紀人又給我提供了一些位置還不錯、快開盤的限競房備選,我覺得可以再等一等、選一選。”

??8月底,通州馬駒橋首個限競房—金悅郡將正式開盤;位于通州臺湖的萬科城市之光?東望三期目前也處于排卡階段;位于大興瀛海的中海寰宇時代,將推出多個下躍項目(samrt墅)。

??從開發商角度看,疫情嚴重影響了今年上半年業績,下半年亦成為搶收的關鍵。“價格更低,產品更高,已經成為北京樓市的鮮明特色。這將是北京開發商長期追求的一個趨勢。”和碩機構首席分析師郭毅分析。

??二手房與新房在價格和優勢方面的競爭,也更加利好購房者。

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