上半年三四線城市賣地“積極”,地價過熱城市面臨政策收緊風險

亞晨2020-07-30 12:23:41來源:中房網

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??中房網訊 (亞晨/文)二季度以來,隨著土地交易市場放開,房企加快土儲,積極拿地,帶動了土地交易市場整體的活躍。

??上海易居房地產研究院近日發布的報告顯示,上半年,全國100個城市居住用地成交面積為29217萬平方米,同比增長2.6%;全國100個城市居住用地價格為6176元/平方米,同比上漲10.2%;全國百城居住用地土地出讓金收入為18045億元,同比增長13.1%。

??整體來看,上半年土地市場交易規模超過去年同期,地市呈現企穩現象,成為房地產市場率先復蘇的指標。另外,在價格方面,上半年地價總體上呈現“漲幅收窄、但依然為兩位數”的特征。從土地市場實際情況看,各重點城市搶地情況比較明顯,出現了比較多的高溢價地塊。

??對于下半年土地市場走勢,易居研究院預計,地市回暖依然值得期待,但也要注意一些新風險和新情況。一方面,房地產調控基調明確,"穩地價、穩房價、穩預期"的工作思路不變。對于違規資金進入房地產領域,會成為下半年重點監管的內容。另一方面,部分城市對賣地收入過于依賴,下半年在固定資產投資企穩的大背景下,城市發展方式會轉變,其會對土地交易市場形成一定的影響。對于房地產企業而言,在下半年的購地過程中,需要謹慎看待地價上漲過快的城市,要防范政策出臺所帶來的風險。

??上半年百城土地市場量價齊升

??報告顯示,上半年土地市場出現企穩態勢,土地交易規模超過去年同期,成為房地產市場率先復蘇的指標。根據報告,上半年全國100個城市居住用地成交面積為29217萬平方米,同比增長2.6%。正是由于二季度土地交易市場的放開,房企加快完成年度土地儲備工作,積極拿地,帶動了土地交易市場的活躍。

??價格方面,上半年地價總體上呈現“漲幅收窄、但依然為兩位數”的特征。報告顯示,上半年全國100個城市居住用地價格為6176元/平方米,同比上漲10.2%。從土地市場實際情況看,各重點城市搶地情況比較明顯,出現了比較多的高溢價地塊。易居研究院認為,地價上漲一方面反映了房企依然看好重點城市的投資機會,但另一方面也產生了很多風險,未來房企需要防范地價過熱城市政策收緊的風險。

??從另一方面看,土地出讓金也是衡量地市冷熱程度的另一個指標。數據顯示,今年上半年全國百城居住用地土地出讓金收入為18045億元,同比增長13.1%。從數據上看,上半年百城賣地收入也呈現了較好的態勢,在各地宏觀經濟較為疲軟的情況下,土地交易有效地促進了地方財政的穩定,防范了各地固定資產投資失速的風險。

??房企熱點城市拿地意愿仍然強烈

??從各類城市的表現來看,一線城市土地交易總體不錯,雖然整體地價漲幅有所回落,但北京、上海兩個城市由于今年土地供應節奏加快,優質地塊頻出,吸引了各大房企積極進入,客觀上也帶動了地價的上漲。報告顯示,上半年,4個一線城市居住用地成交面積為1982萬平方米,同比增長40.2%;居住用地價格為16671元/平方米,同比上漲10.1%。

??二線城市成交量雖然有反彈,但同比增速還在負區間徘徊,所以地價方面漲勢也相對溫和。根據報告,上半年32個二線城市居住用地成交面積為15329萬平方米,同比減少6.2%;居住用地價格為6304元/平方米,同比上漲6.3%。

??三四線城市方面,雖然上半年累計成交面積同比略有升溫的態勢,但仍存在不確定性。同樣,在地價方面,也面臨著小波動。報告顯示,上半年64個三四線城市居住用地成交面積為11906萬平方米,同比增長11.7%;居住用地價格為4265元/平方米,同比上漲10.8%。

??整體看,一線城市由于供地節奏加快、居住用地供應占比增加。同時,土地項目開發的約束明顯減少,很多地塊取消了限價約束和配建租賃住房的要求。使得房企土地投資的壓力和顧慮在減少,愿意拿地在增強。同樣,二線城市預計下半年供地節奏依然會加快,這有助于帶動土地市場的進一步升溫。從房企的拿地投資心態看,省會城市依然是拿地的重心。對于三四線城市,由于市場沒有完全復蘇,地市上行也面臨很多壓力,房企拿地會更加理性。而那些經濟活力較好的城市,部分房企也依然會積極布局。

??上半年三四線城市賣地“積極”,成都、昆明地價過熱

??另外,從全國百城居住用地成交面積的情況看,韶關、南通、東莞三個城市的交易行情較好。一方面,這一類城市過去兩年房價上漲過快,從緩解房價上漲壓力的角度,土地供應必要增加。另一方面,這類城市位于三大都市圈內,投資價值較高,也自然容易受到房地產企業的青睞。

??從土地出讓金增速情況看,上半年包括南通、韶關、張家口、東莞、丹東、煙臺、淮南、承德和襄陽在內的9個城市增速最快,均超過了100%的水平,且均為三四線城市或地級市。

??地價方面,全國36個一二線城市中,成都、昆明和銀川等地價上漲比較快,其上半年同比漲幅分別為61%、59%和57%。這三個城市都屬于西部重點城市,地價成本可控,很容易吸引房企積極進入。尤其值得注意的是成都,其今年上半年樓市交易較為火爆,供地節奏也比較快,刺激了各類房企積極進入,進而使得地價漲幅比較大。

??在全國64個三四線城市中,唐山、南通和江陰等地價上漲比較快,其上半年同比漲幅分別為203%、110%和84%。這類城市屬于經濟條件較好的強三四線城市,土地投資前景被看好。

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