合生創展終迎新老交接,曾經的地產航母能否再次揚帆遠航?

張京2020-01-22 09:52:36來源:每日財報

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??昔日,合生創展在朱孟依的帶領下崛起,曾一度成為內地首家銷售額突破百億的房企。然而,風光過后,當千億成為衡量企業規模的門檻時,坐擁近3000萬平方米土儲的合生創展卻陷入了百億魔咒,直至2019年,其銷售額才稍有起色,突破兩百億大關,自此也迎來了交接大戲。

??繼朱一航接管珠江商貿,朱偉航掌管珠江投資后,1月13日,合生創展(HK:00754)的掌舵權也正式交由朱桔榕負責。至此,合生珠江系的新老交接正式畫上句號。這也代表著一代傳奇朱孟依正式歸隱。

??合生創展稱,朱先生辭任是因其考慮到經過多年發展,本公司的管理系統已經成熟且本集團的表現趨于穩定,故朱先生對本集團未來的健康發展充滿信心,并認為現在是其退出董事會的適當時機。朱先生從本公告所披露的各個職位上離任后會以本公司的戰略規劃顧問的身份給予本集團支持和意見。

??對于合生創展來說,朱孟依時代已經過去,朱桔榕時代已經開啟,對于朱桔榕來說將面臨什么問題?她又將如何掌舵這艘“地產航母”呢?

??高光時刻

??上世紀80年代,還在老家廣東豐順縣城做包工頭的朱孟依看到當地商業的興起,向政府提出出資建設商業街,商販的租金成為他人生第一桶金。

??1992年,朱孟依與張芳榮、陸維璣夫婦在香港共同創辦合生創展集團公司,進入房地產行業。1993年,朱孟依在廣州注冊成立了珠投。早早察覺天河區將會是未來商業中心的他,在當時低價拿下當地大批還是農田的待開發土地,開發建設的華景新城一炮走紅,并且為合生創展此后數年的發展奠定了良好的基礎——僅土地資產即呈數倍乃至10數倍級增長。

??此后,朱孟依又在廣州先后開發了駿景花園、帝景苑、愉景雅苑、暨南花園、華南新城等將近20個大型項目,合生創展在廣州迅速崛起。

??截至1998年在當地銷售面積超過600萬平,成為華南五虎之一。當年,合生創展在廣州一地的利潤便超過萬科全國五城總和,順利在港交所掛牌上市。王石曾贊嘆道:“合生創展才是地產界的航母”。

??上市后,資金充裕的合生創展發展更加激進,從1998年到1999年的短短一年時間里就有110多棟樓宇相繼建成,其開發規模、銷售業績,在廣州房地產業無出其右。于是朱孟依決定北上,開啟全國性布局,自此合生創展成為了既萬科后的第二個“北伐”的粵系房企。

??而合生創展首次北上就拿下了當時煤炭二廠的地皮,并且在其開發了后來全國知名的珠江駿景。2001年,該樓盤全年銷售800套,銷售額達到6億元。而此時,合生創展在北京已經簽下了5500畝地,總開發面積370萬平,成為了北京房地產界的圈地之王,一度迎來了高光時刻。

??2004年,合生創展成為中國第一家百億規模房企,風頭一時無兩。

??衰退伊始

??雖然2004年是合生創展的高光時刻,但是隨后的衰退錯誤卻是在2003年埋下的伏筆。

??2003年,朱孟依受天津市寶坻區政府之邀,在當地以78元/平方米的超低地價拿下2.5萬畝鹽堿地,試圖復制當年在廣州天河的成功。《每日財報》統計,2005年到2009年,合生創展在京津新城投資逾60億元,同時,2003年至2013年的十年間,朱孟依在京津新城上累計投入超200億元,建起數千套別墅。

??但非常意外的是,政府曾在該地建高鐵站的計劃并沒有得到落實,再加上3年后天津濱海新區規劃出臺,天津城市建設的重點偏向東移,合生創展開發的“京津新城”被徹底遺忘,甚至后來一度成為了國內知名的“鬼城”,因此合生創展大筆資金難以收回,錯過在其他城市布局的機會,繼而丟失了做大規模的時機,牽制了合生創展的再發展。

??緊接著,還未完全“回血”的合生創展又受到了2008年金融危機的再度影響,銀行停止對合生創展放貸,企業資金告急。

??不僅如此,朱孟依又受黃光裕案牽連消失了9個月,到2009年春節期間,沒有老大“掌舵”的合生創展,已經走到了生死存亡的關口。即便2008年合生創展創造了151億元的新紀錄,但這并沒能延后未來合生創展真正意義上的跌落。

??此外,合生創展銷售額長期止步不前與旗下多個項目開發遲緩、甚至長期擱置密不可分。例如廣州的珠江帝景,開發18年后仍未完成;2010年8月斥資逾37億元競投合作開發的TIT科貿園,因未符合供地條件以及政策限制,至今仍未動工。

??從2010年至2017年,合生創展銷售額分別為144億元、76億元、116億元、113億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元,且自2014年起合生創展就跌出了房企百強。另外《每日財報》關注到,管理層變動方面,2009年至2013年五年間,合生創展換了三任總裁,都未能拯救這家企業。

??眾所周知,合生創展是一家高度家族化的企業,外界普遍將合生創展十年來的裹足不前歸咎于老板朱孟依的“不放權”,老板不信任新人繼而人員的不穩定影響了企業的運營能力。而朱孟依自己帶領下的合生創展,風格屬于周轉緩慢、喜歡囤地、產品偏高端,所以如果遇上調控后自然無法適應,只能日漸衰敗。

??2017年9月,合生創展自2015年2月后首次在公開市場拿地,此舉間接促使其2018年規模重回百億,同比增長超6成。自此外界一度認為朱孟依開始有進擊的打算。

??據《每日財報》統計,截至去年上半年,合生創展土地儲備約2940萬平方米,終止了從2013年開始的總土儲逐年減少的趨勢。2019年7-10月,合生創展耗資約74億元斬獲北京、杭州、廣州等地多幅地塊,但在克而瑞發布的2019年房企新增貨值榜上,合生創展依然未進百強,新增土地貨值不足188億元。

??合生創展“動作”愈發頻繁,其在去年還深度參與了廣東舊改。2019年4月,合生創展與廣州市海珠區鳳和經濟聯合社簽署鷺江村、康樂村舊村改造合作意向協議,占地面積約109.74萬平方米;9月,合生創展正式成為番禺新基村舊改合作企業,投資總額29億元,總用地面積為24.71公頃。次月,合生創展還聯手珠江投資拿下東莞麻涌5個村企。

??《每日財報》關注到,有趣的是在2019年年中,合生創展宣布,旗下汽車租賃公司鏈鏈好車與廣汽新能源及天峰控股旗下汽車租賃公司馭道天下,就新能源汽車車源合作、汽車租賃、汽車金融等方面展開合作,未來將在新能源汽車共享出行領域投入100億元。

??這不禁令人好奇,新能源汽車投資正在退潮,合生創展逆勢進軍意欲何為?這到底是朱孟依的想法,還是未來接班人的戰略眼光?不過不言而喻的是,不論這一切是誰的意思,近兩年的不同以往的舉動絕對不是無緣無故,而更像是合生創展想要尋回昔日的榮光。

??新掌舵人什么來頭?

??在父親朱孟依“手把手”的指導下,朱桔榕從企業實習生,一步步走到掌管百億規模家族企業的董事長位置,只用了13年的時間。據《每日財報》了解,朱桔榕畢業于中國人民大學金融學專業。

??2006年,在朱孟依的安排下,剛剛大學一年級的朱桔榕便進入合生創展當實習生。2009年,大學三年級的朱桔榕開始在合生擔任總裁助理,分管本公司財務、人力行政管理等方面工作。2011年11月,年僅23歲的朱桔榕獲委任為公司執行董事,成為中國房地產上市公司中最年輕的執行董事。次年3月,合生創展正式公布朱桔榕擔任集團的常務副總裁,隨后朱桔榕升任集團的副主席之職。直至今年1月13日,朱桔榕正式擔任合生創展董事會主席。

??其實早在朱桔榕上任副總裁時,便參與過對合生創展集團組織架構大刀闊斧的調整。一方面實行兩級管理,加強集團管理功能,精簡管理流程,縮短管理半徑。另一方面建立事業部制,實行住宅事業部、商業事業部制等,增強管理效益。

??但《每日財報》發現,此舉并沒能使合生創展的業績得到提升,相反促使合生創展人事一度發生劇烈動蕩。2013年,時任集團執行董事兼副主席的項斌及執行董事、副主席兼財務總監的張懿相繼離職。而直至2018年席榮貴接手,合生創展才結束了長達6年的無總裁狀態。

??雖然擺在朱桔榕面前的是合生創展近年來總體規模停滯不前,但是其利潤率卻是有一路走高的情況,據計算,自2004-2014年毛利率長期保持在30%以上,2018年及2019年上半年甚至分別高達49%、52%,可謂喜憂參半。

??綜合來看,雖然朱桔榕從父輩手中接過掌舵權容易,但真正想要獲得市場認可,則需要拿出成績。另外合生創展的“家族式”管理存在的詬病問題如何得到妥善解決、未來,這艘曾經的“地產航母”能否重新起航,還有待進一步觀察。

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