三家房企披露定增方案 地產融資現松動信號?

曾冬梅2020-06-15 09:14:37來源:中房報

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??短短一個月時間,已經有三家A股上市房企披露了定增購買資產的預案,冰封了三年多的房企股權融資,似乎溢出了一絲暖意。

??6月8日,南國置業股份有限公司(股票代碼:002305.SZ,以下簡稱“南國置業”)透露,公司擬通過向電建地產全體股東中國電建、電建建筑非公開發行股份及支付現金的方式,對電建地產進行吸收合并,并募集配套資金。前一日,招商局蛇口工業區控股股份有限公司(股票代碼:001979.SZ,以下簡稱“招商蛇口”)也披露了收購南油集團24%股權的預案,其中包括發行股份、可轉換公司債、支付現金,及定增募集配套資金等方式。格力地產股份有限公司(股票代碼:600185.SH,以下簡稱“格力地產”)則是在5月上旬就已公布與珠海免稅集團的重組計劃,同樣涉及定增募資方案。

??“公司對這個方案的后續審核非常有信心。”6月9日,招商蛇口的相關人士對中國房地產報記者表示,此前大悅城的配套融資方案已順利過關。格力地產也表示有信心通過監管層的審批。

??太平洋證券認為,之前地產行業的幾輪周期中,定增是一個非常強烈的放松政策的信號。這三家房企的集中動作,不免令業內又燃起了希望。

??一個月內3家房企定增融資

??在上述三個案例中,南國置業與格力地產都屬于重大資產重組。根據重組方案,南國置業為吸收合并方,電建地產為被吸收合并方,借助此次交易,電建地產實現了借殼上市。

??格力地產在5月11日發布籌劃重大資產重組停牌公告,表示擬向珠海市國資委、城建集團(為前者子公司)發行股份并支付現金,購買其持有的珠海免稅集團100%股權。在5月22日,該公司又披露了一份定增方案,計劃引入戰略投資者,向通用技術集團下屬公司通用投資募集配套資金不超過8億元,用于購買珠海免稅集團100%股權及其項目建設。

??格力地產的上一次定增是2016年8月,正是A股地產股權融資政策收緊前。

??招商蛇口的重組標的是南油集團。目前,招商蛇口間接持有南油集團76%的股權,深投控持有另外24%的股權。該公司計劃通過發行股份、可轉換公司債及支付現金方式向深投控購買其持有的南油集團24%股權,同時,向戰略投資者平安資管非公開發行股份募集配套資金,用于支付本次交易中的現金對價。

??據了解,南油集團主要致力于大健康產業、自貿創新產業、大數據產業和深圳前海權屬土地的綜合開發,經營現代物流產業和建設數據信息服務平臺。

??招商蛇口的相關人士透露,公司對于定增計劃能獲通過的底氣,來自于先行探路的大悅城,因為兩家公司的路徑和方案頗為相似。

??2020年1月2日,大悅城在公告中表示,公司發行股份購買資產并募集配套資金事項中配套資金募集完成,公司以6.73元/股價格分別向大平人壽保險有限公司和工銀瑞信投資管理有限公司發行2.8億股和0.8億股,共募集配套資金24.3億元。這個定增方案最早可追溯到2018年3月份中糧地產與大悅城的重組,獲批則是在2018年12月。

??股權融資未放開

??但重組有機會

??定增曾經是A股上市房企重要的融資渠道,在2015年一度達到頂峰。據統計,僅是2015年的前5個月就有24家房企拋出定增預案,擬融資總額超過1000億元,全年有37家房企公布定增計劃。而隨著房地產調控政策的收緊,房企的再融資受到諸多限制,2017年后,增發房企的數量下降到個位數。

??大悅城配套融資方案的成功實施被認為是一個頗具風向標意義的事件,因為募集資金將用于標的公司中糧置地廣場項目、杭州大悅城-購物中心項目的建設。有機構認為,這是行業近年來唯一一次地產股股權融資案例。

??2020年2月15日,證監會發布《關于修改<上市公司非公開發行股票實施細則>的決定》等三個文件,將主板、創業板非公開發行股票發行對象數量上限由10名和5名,統一調整為35名,并表示支持上市公司引入戰略投資者。太平洋證券認為,雖然自2016年金科股份定增完成之后,再也沒有房地產企業成功實現過以“項目融資”為目的的定增,但是重組類的定增實際上并沒有完全中斷。本次文件雖沒有直接提及房地產,但是不排除有限放開房企定增的可能性,或許率先從重組領域開始,如部分港股上市房企借殼回A的申請不排除有通過的可能。

??市場確實有這個預期,在南國置業披露重組方案后,不少深深房的投資者認為恒大回A勝利在望。

??但在專業人士的眼里,這樣的聯想還是過于樂觀了。某TOP10房企資本部人士表示,招商蛇口、南國置業、格力地產的案例都具有一定的特殊性,招商蛇口購入的是下屬公司的非地產資產,解決的是資產的獨立性問題,這是監管層鼓勵的方向。格力地產置入的是非地產資產,大悅城定增資金投向的也是商業地產項目。南國置業的重組意在增強上市公司獨立性,減少關聯交易,也符合政策導向。而恒大回A則是兩個上市平臺之間的運作,性質不一樣。

??“不要看方式,要看定增最終是解決什么問題,如果是用于投資新地產項目,純粹做增量,肯定是不行的。但如果是存量的解決方式,獲批的概率還是比較高。”

??由于A股涉房融資大多為窗口指導,外界只能從已經獲批的案例中捕捉政策風向。從此前的上海臨港、廣宇發展、中華企業、信達地產,和今年定增的幾家房企來看,均為國企、央企改革+重組的路徑,民營企業尚未有闖關成功的案例。這意味著,在房地產調控依然從嚴的基調下,即便不少現金流緊張的A股房企迫切需要打開股權融資通道,但目前來看,政策全面放松的概率還是很低。

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